一、项目情况

（一）项目概况。

1.项目背景：无锡市滨湖区人民政府为深入实施滨湖人才发展高地战略，着力 提升人才居住品质，进一步发挥住房在吸引聚集人才方面的作用，根 据《关于实施“滨湖之光”升级版 3.0 打造太湖湾科技创新带人才发展高地的若干意见》（锡滨委发〔2021〕24 号）和《滨湖区“吾＋”人才安居工程实施意见（试行）》（锡滨委发〔2022〕5 号）制定了《滨湖区“吾+”人才安居工程三年行动计划（2022-2024 年）》，构建“1+X”人才安居政策体系，统筹管理和指导全区人才安居工作；结合全区住房市场发展状况，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同人才群体定向保障，精准供给高端人才公寓、产业园区配套住房等，贯彻“产城一体”理念，在就业创业人才聚集区域，综合城市产业、轨道交通、公共资源等因素，科学布局人才安居项目，提供人才安居住房，释放出安居对人才的“磁吸效应”，推动实现“人、城、产”相互融合，在新发展阶段，加快引进、培育各级各类人才，建设规模宏大、结构合理的高素质人才队伍，提升滨湖竞争力。

行动计划中主要任务之一为盘活存量建筑改建，利用存量房源转换改建等方式筹措房源。利用改造更新配建，在城市更新项目中安排建设一定比例的人才安居住房。探索新型产业用地配建，进一步提高工业用地利用效率，在工业地块里建设人才住房及配套服务设施。挖掘市场资源筹集，鼓励房地产企业以持有的住房与区属国有公司签订协议，通过购买、租赁区域内商品房等方式整合房源，加大人才住房供给。

2.主要内容：吾珈天空树项目改造工程项目位于太湖新城板块，蠡湖大道和清源路交叉口，原绿地天空树 31#、32#、34#号楼。

项目总建筑面积 36178 ㎡，实际改造面积 31978 ㎡，改造后公寓总数 611 套。其中 31#楼建筑面积 5890.72 ㎡，层数 6 层；原套数 119套，改造后为 94 套；32#楼建筑面积 12584.74 ㎡，层数 23 层；原套数 262 套，改造后为 213 套；34#楼建筑面积 17703.02 ㎡，层数 19 层；原套数 372 套，改造后为 304 套。

3.实施方式：本项目建设单位为无锡滨湖吾珈人才安居集团有限公司，是一家从事房地产开发经营，建设工程施工，住房租赁等业务的公司，成立于 2022 年01月01日，公司坐落在江苏省，详细地址为：无锡市滨湖区鸿桥路879号23楼2306室；经国家企业信用信息公示系统查询得知，无锡滨湖吾 珈 人 才 安 居 集 团 有 限 公 司 的 信 用 代 码 / 税 号 为 91320211MA7EC6581T，法人是汤剑锋，注册资本为 100000.00 万元，企业的经营范围为：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；规划设计管理；房地产咨询；房屋拆迁服务；教育咨询服务（不含涉及许可审批的教育培训活动）；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）；以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

    根据项目实施进度计划，项目计算期为 21 年。项目建设期为 1

年，于2024年6月开工建设，建设周期至2025年11月，建设期17个月。项目运营期为 20 年。项目实施进度安排见下表：

4.资金投入和使用情况等。

（1）资金投入：根据《无锡市2024年第十四批江苏省政府债券（城镇建设专项债券）》及《江苏省政府专项债券项目资金年度绩效目标申报表》，吾珈天空树项目改造工程总投资9,800.00万元，资金来源如下表所示。截至2024年12月31日，2024年度政府专项债资金2,500.00万元已下发。

备注：其他资本金6300万元为单位自筹资金。

已有地方政府专项债券资金金额2500万元：为2024年6月已发行债券0.1亿元，10年期，年利率2.31%。为2024年6月已发行债券0.15亿元，15年期，年利率2.17%：

其他资金为拟使用2025年发行债券0.1亿元，15年期，年利率4%。

（2）使用情况：截止2024年底，已支付各类工程款项2500万元。

（二）绩效目标。

1.包括项目总体目标：本项目拟将吾珈·天空树人才公寓打造滨湖吾珈人才综合服务精品基地，提供各类人才创业工作的安居之地。具备高端人才登录滨湖的窗口效应，形成滨湖人才服务的明星社区效应，同时联动整体社会长期关注的热力板块，保证各类资源聚集的持续吸引力，探索新时期人才工作，生活，社交等全方位层面的内在需求，最终把吾珈·天空树人才公寓创建为“人才吸引力”转化成“滨湖创新力”的模范社区。其中 31#楼打造成高级人才公寓，提供高端式的服务及公寓式的管理；32#楼打造成舒适人才公寓，提供舒适安全的居住体验同时满足长期居住要求；34#楼打造成综合人才公寓，创建创业工作服务平台及人才汇聚安居之地。

2.阶段性目标：

目标1：完成34#楼主体装饰工程，达到可使用状态。

目标2：根据工程建设有关要求进行工程质量监管，确保质量控制到位、施工文明、建设进度符合预期、资金支付合规，项目质量合规，符合省优质园建设标准。

目标3：建设过程未发生安全事故，无环境污染、明显噪音扰民等情况，工作人员及周边居民对工程建设过程的满意度高。

二、评价情况

（一）项目特点分析。

2021 年，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）中明确对闲置和低效利用的商业办公允许改建为保障性租赁住房的条件。《省住房城乡建设厅关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》（苏建房管（2017）232 号）明确选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市结合本地实际，在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等试点模式中，开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（苏政办〔2021〕101号）在建设方面要求要充分利用存量房屋改造，对闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋。2021 年，《市政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（锡政办发〔2021〕91 号）明确支闲置和低效利用的商业、办公等非居住存量房屋，按程序经批准后，改建为保障性租赁住房；对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，可比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策给予支持；支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

2022 年 3 月的《无锡市非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房指导方案》及《无锡市保障性租赁住房项目认定和审核操作办法》，进一步为非住宅类存量房屋申请认定保障性租赁用房提供了政策支持和技术保障。3 月底，无锡市发布《无锡市关于加快推进国际人才社区建设的实施意见（试行）》，就人才公寓等建设品质、社区环境、配套等进一步细化了要求。滨湖区方面，2021 年 4 月发布的《关于实施“滨湖之光”升级

版 3.0 打造太湖湾科技创新带人才发展高地的若干意见》（锡滨委发〔2021〕24 号）就住房保障服务，明确为人才建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，在现有或新建住房项目中配建一批人才公寓和人才廉租房。

《滨湖区“吾＋”人才安居工程实施意见（试行）》（锡滨委发〔2022〕5 号）明确将住房保障重点转向面广量大的各类各层次人才。 《滨湖区“吾+”人才安居工程三年行动计划（2022-2024 年）》明确 坚持因地制宜、分类施策，结合全区住房市场发展状况，突出多层次、

差异化、全覆盖，针对不同人才群体定向保障，精准供给高端人才公寓、产业园区配套住房等，助力人才实现安居梦想；挖掘市场资源筹集，鼓励房地产企业以持有的住房与区属国有公司签订协议，通过购买、租赁区域内商品房等方式整合房源，加大人才住房供给，2022—2024 年，通过市场化筹集和建设 5000 套，建筑面积 350000 ㎡；围绕“五湾五城”功能区，布局建设 1-2 个高端智慧人才公寓，加强网格化、智能化管理，打造人才集聚、交流互动、培训孵化的“智汇生态圈”。

深入分析项目特点，以明确绩效评价要点。

（二）评价思路方法。本次绩效评价在对归集、整理和分析相关基础资料和技术经济数据的基础上，运用资料审阅法、分析比较法、实地查勘法、深度访谈法等方法，系统、科学地反映项目绩效情况。一是资料审阅法。通过查阅项目申请批复、制度管理及进度报告等文件，考查项目决策、项目管理、项目绩效等有关情况。通过查阅会计凭证、会计账簿等资料，考查资金到位情况，资金拨付、支出情况，相关财务、预算、绩效等制度执行情况。二是分析比较法。依据设定的项目绩效目标，将项目绩效目标与实施结果对比分析，判断项目绩效目标的完成情况。三是实地查勘法，采用资料收集、数据填报、案卷研究、实地调研等方式，组织开展实地考察。四是深度访谈法。因2024年-2025年主要为项目建设期，现阶段项目初步投入产出成果较少，项目效益尚不能得到完整体现，因此通过与项目建设单位相关人员的访谈，对项目支出绩效评价指标体系进行系统优化。

（三）评价工作情况。

1、前期准备阶段

搜集和分析项目相关法律法规、政策文件以及项目资料，理解项目内容、特点及实施流程与步骤，围绕评价目标、原则、方法、思路、指标体系、调查问卷等内容形成工作方案报委托方审核，并依据相关指示和意见进一步完善方案。

2、数据采集与整理核验阶段

根据既定方案，通过问卷调查、深度访谈、凭证审阅、档案核查、现场盘点等手段获取绩效评价基础信息和数据，经过对信息数据真实性与合理性的逐一核验，系统整理后完成基础数据分析表，按照绩效评价指标体系的标准进行评分，形成评价底稿。

3、综合分析与报告撰写阶段

依据评价底稿，综合分析评价绩效信息，得出2024年度吾珈天空树项目改造工程专项债券项目绩效评价结果。

（四）绩效评价结论。

经自我评价，2024年度吾珈天空树项目改造工程专项债券项目绩效评价结果为96分，等级为“优秀”。具体分析与得分情况详见附件2-绩效评价指标分析。

三、项目绩效。

（一）项目决策科学严谨

项目实施单位将前期工作作为推进项目建设、规避决策风险、取得客观时效的重要前提和关键环节。项目立项依据充分、程序规范，审批手续齐全、决策科学严谨。同时，严格按照政府专项债券相关管理办法，全面开展事前绩效评估，量化设定年度绩效目标。

一是加强组织领导。成立了吾珈天空树项目改造工程工作领导小组，指导、协调建设工作，明确工作职责，掌握基本情况。

二是明确年度任务目标，规范吾珈天空树项目改造工程建设程序，强化资金管理，进一步强化项目全过程管理。

（二）项目过程有序推进

项目实施单位严格规范立项报批、招投标、工程监理等工作程序，确保建设过程依法依规，自觉接受社会监督。

1、保障性租赁住房项目备案工作。依据无锡市滨湖区行政审批局《关于吾珈天空树项目改造工程项目备案证》（锡滨行审投备（2024）23号），严格立项报批手续。

2、工程招投标工作。无锡滨湖吾珈人才安居集团有限公司通过招标确定工程施工单位、设计单位、监理单位等，并签订施工合同、设计合同、监理合同等，明确双方权利和义务，施工组织设计和工期、质量与验收、安全施工规定等条款。吾珈天空树项目改造工程施工总承包单位为无锡滨湖建设有限公司，设计公司为江苏天宇设计研究院有限公司，监理单位为江苏华电项目管理有限公司。

3、施工过程。施工现场设立了公示牌，公示项目鸟瞰图、施工现场平面布置图、文明施工责任书、农民工维权告知牌、施工单位、监理单位及相关负责人的电话等，方便群众对建设项目进行监督。项目施工过程中由吾珈天空树项目改造工程工作领导小组负责全程管理与监督，确保工程质量符合要求。

（三）项目产出符合预期

项目较好地完成了2024年初设定的各项工作任务和绩效目标，项目产出的数量、质量、时效、成本等均达到或超过预期值。一是产出数量方面，完成项目土建及装饰工程，正在进行外场市政及绿化景观工程施工。二是产出质量方面，项目已建内容未发现质量问题。三是产出时效方面，项目年度建设目标实际时间与计划时间保持一致。四是产出成本方面，实现了一定程度的成本节约。

（四）项目效益初步显现

(一)装修进度:该项目1号楼327 套人才住房目前正在按期装修改造，目前正在进行后续水电收尾和活动家具安装工作，标识标牌同步进场安装，10月竣工验收并对外投用;2 号楼、3 号楼预计于 2025 年启动装修改造，届时将分别提供 255 套、94 套人才住房。

(二)运营进度:1.人员储备情况:已配备店长、管家各一名，计划租赁达 100组后，招聘第二名管家;2.运营准备工作:①首开1号楼已完成保租房认定，2号楼保租房认定中;②百度+高德地图已上线;③计划为1号楼投保财产一切险、公众责任险和营业中断险，预计本周启动签约流程;④筹开物资采购已出具清单，中秋节后启动采购流程;小程序:增加天空树项目模块，目前已上线，同时根据前期租户需求调研，吾珈正在更新升级智慧管理平台2.0版本，

(三)营销策划:1.周边竞品调研:竟品调研周边集中式公寓、安置房两大类，周边集中式公寓一室户挂牌价约1852 元1月，成交价格为1648元1月;安置房两室一厅价格约2100-2300元1月;2.定价维度:结合区长会议精神及周边租赁市场调研，天空树挂牌价 1914 元/月，成交价格1627 元-1780元。3.定价策略:开业优惠:参考竞品折扣，建议折扣定为 85 折-93 折，首推93 折，依据市场情况及实际租赁情况，动态进行折扣调整;②首推折扣:租 12个月93折(不限付款方式);租期7-10个月93折(限9-12月，租期落点到25 年5-7月旺季);短租不加价;企业团购优惠;③价格策略:长短租齐抓，主推长租，以提升出租率为首要目标，租期落点尽量落在明年旺季，开业期注意控制相同租期数量，避免批量到期;3.宣传折页、单页、易拉宝等营销画面已完成制作，宣传视频正在制作中，预计本周完成。

(四)营销推广:1.线下推广:①客户对接:已至607所、山水城管委会、华莱坞等多家单位对接，并对接市疾控卫健委等单位参观;②线下地推:运营团队线下派单2次，计划中秋节后引入专业派单公司，扩大派单范围，在项目周边商圈、小区、地铁等位置派发宣传单页。2.线上推广:已上线贝壳网，租户储备情况见附表。增加线上开票、同住人登记、跨项目换房、区域选房等功能，提高日常入住的便捷性与安全性;物业:因物业办公室配置( 北二如独立招标物业公司,需独立配置 180 ㎡物业用房)多业主(吾珈、尔家、绿地)原因，计划与北一区共用物业公司，现已与绿城物业对接，正在沟通价格及提供服务内容。

四、存在问题。

（一）专项债券项目未能做到专项核算。现场评价中发现，项目实施单位未能按国家相关规定将政府专项债券资金进行专账核算

五、有关建议。

（一）加强财务管理，规范资金使用

建议项目单位严格执行债券资金管理的相关规定，做到专账核算；建议将该部分专项资金集中于某一个科目进行核算，项目需支出资金时，在对应的子科目中进行相关财务核算，保证专项资金的使用效果。以真实、准确、完整地反映项目实施进度及项目成本，提高会计信息质量。

建议项目单位进一步完善项目管理制度，加强项目监控；定期召开项目进度汇报会议，及时了解项目实施中出现的问题，分析原因并尽快解决，以保证项目按时按质完成；按国家规定严格履行项目招标和政府采购的相关程序；重视项目合同整理与档案管理等项工作。此外，因项目实施条件变化等原因导致专项债券资金无法及时有效使用时，应及时上报主管部门。

六、相关信息。绩效评价评分表、评价指标分析、社会测评问卷以及其他相关信息，以评价报告附件的形式反映。